En la calle Maestro Sosa, 26 de Torrent la Generalitat va a levantar 33 viviendas de protección pública para alquiler asequible, y no se van a construir como se ha construido siempre: se hacen por procesos industrializados. La obra está adjudicada por 5.207.456 euros sin IVA, dentro del Plan VIVE Dana, con una inversión de 15 millones para las zonas afectadas por la riada. A la licitación se presentaron diez empresas, y las propuestas para adjudicar recortaron el plazo previsto en más de dos meses.
Es la primera promoción de vivienda protegida industrializada de la Comunitat, junto con la de Albal (30 viviendas en la calle Alcàsser, 30). Y como aquí nos preguntan mucho por la casa prefabricada, merece la pena explicar en claro qué cambia de verdad cuando parte de la casa llega hecha desde una fábrica.
Industrializado no es la caseta prefabricada de hace cuarenta años
Lo que se fabrica en nave no es una casa de peor calidad: es la misma casa, con el mismo Código Técnico y la misma licencia municipal, montada en un sitio donde no llueve, con medios de taller y control dimensional. Dentro de eso hay dos familias:
- Elementos planos (2D): paneles de fachada, forjados y tabiquería que llegan en camión y se ensamblan en obra como un mecano.
- Módulos tridimensionales (3D): trozos de vivienda completos, con instalaciones, baño o cocina ya puestos, que se apilan y se conectan.
Las notas oficiales de estas dos promociones no concretan cuál de los dos sistemas se emplea, así que no lo vamos a adivinar. La diferencia práctica es grande: cuanto más completo llega el módulo, menos trabajo queda en obra y menos margen hay para cambiar algo después.
Lo que no se va a fábrica
Aquí es donde se rompen la mayoría de las expectativas. Por industrializada que sea una promoción, en la parcela se sigue haciendo:
- El movimiento de tierras y la cimentación, que son de ese suelo y de ningún otro.
- Las acometidas de agua, saneamiento, luz y telecomunicaciones.
- La urbanización, accesos, aceras y cotas con la calle.
- Las uniones entre piezas, los sellados, la impermeabilización de los encuentros y los remates.
Eso explica una cosa que sorprende a quien pide precio: el ahorro de una casa industrializada no es sobre el total de la obra, es sobre la parte que de verdad se traslada a fábrica. Dividir la adjudicación de Torrent entre las 33 viviendas sale a unos 157.800 euros por vivienda de obra, sin IVA y sin contar el suelo. Son viviendas enteras, con su estructura, su envolvente y sus instalaciones, no cajas apiladas.
El plazo se gana en paralelo, no corriendo más
El calendario que estimó la Generalitat para estas promociones era de unos quince meses: dos para presentar ofertas, tres para redactar el proyecto de ejecución y diez para construir. La ventaja del sistema no está en que los operarios vayan más rápido, está en que dos cosas pasan a la vez: mientras en la parcela se excava y se hormigona la cimentación, en la nave ya se están fabricando las piezas. En obra tradicional eso es imposible, porque cada tajo espera al anterior.
Hay un segundo efecto, menos comentado y muy real: en fábrica no se pierden días por lluvia ni por un camión que no llega. En Torrent, con lo que llueve cuando llueve, eso cuenta.
A cambio, el proyecto se cierra mucho antes
Este es el precio del sistema, y conviene saberlo antes de firmar. En una obra tradicional se puede mover un tabique en el mes cuarto, o cambiar el alicatado del baño con la obra empezada. En industrializado, cuando la pieza está en fabricación, cambiarla significa parar la línea, rehacer y volver a transportar. El margen de improvisación es mínimo.
Así que la decisión se adelanta: hay que elegir distribución, carpinterías, instalaciones y acabados cuando el proyecto se cierra, no sobre la marcha. Quien necesita ir viendo la obra para decidir, con este sistema sufre y acaba pagando más caro cada cambio.
Que llegue hecho no significa que no haya que vigilarlo
La Generalitat licitó la dirección facultativa de estas obras aparte de la construcción: 216.650 euros sin IVA para el lote de Torrent y 224.400 para el de Albal. Es un dato que dice bastante. Industrializar no quita dirección de obra, la mueve de sitio: parte del control se hace en la nave, comprobando lo que se está fabricando, y no solo en la parcela cuando ya está puesto.
En una vivienda unifamiliar industrializada el equivalente es sencillo de pedir: que alguien de tu parte vea el módulo antes de que salga de fábrica. Un defecto detectado en la nave se corrige; el mismo defecto detectado con el módulo ya colocado y conectado es otra conversación.
Cuándo conviene y cuándo no
Por nuestra experiencia, el sistema rinde cuando se dan estas condiciones:
- Repetición: muchas viviendas iguales o muy parecidas, como en esta promoción. La fábrica gana con la serie, no con la pieza única.
- Parcela accesible: camión grande y grúa con sitio para trabajar. Sin eso, el módulo no llega o llega a un precio que se come el ahorro.
- Programa claro desde el principio, con el proyecto cerrado y decidido.
Y no lo recomendamos cuando se trata de:
- Una reforma o una rehabilitación: ahí casi todo es adaptarse a lo que ya está, y eso no se fabrica en serie.
- Una calle estrecha del casco antiguo, donde no entra el transporte ni se monta la grúa.
- Una parcela con geometría complicada o mucha pendiente, que obliga a tantas piezas distintas que se pierde la ventaja.
- Un encargo en el que el cliente quiere ir decidiendo mientras se construye. Es perfectamente legítimo, pero entonces el sistema adecuado es el tradicional.
Qué nos parece, aquí en Torrent
Que la primera promoción protegida industrializada de la Comunitat caiga en Maestro Sosa es una buena noticia para el pueblo y una buena noticia para el oficio: va a dejar en Torrent una obra que se puede ir a ver, y un plazo real contra el que comparar. Si cumple lo previsto, 33 familias entrarán en una vivienda de alquiler asequible antes de lo que habría tardado una promoción convencional.
Lo que no va a hacer es volver vieja la obra tradicional. Son dos herramientas distintas. Si estás pensando en construir y te están ofreciendo "industrializado" como si fuera siempre más barato y siempre más rápido, pide que te separen en el presupuesto qué parte se fabrica y qué parte se hace en tu parcela. Esa línea es la que de verdad explica el precio.
